Artigo – STF amplia imunidade do ITBI para empresas imobiliárias
STF amplia imunidade do ITBI, mas cobrança sobre diferença de avaliação dos imóveis ainda gera controvérsia
Em outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF), ao julgar o Tema 1.348 da repercussão geral, decidiu que a transferência de imóveis para integralização do capital social é imune ao ITBI, independentemente da atividade preponderante da empresa, inclusive no caso de sociedades imobiliárias e holdings patrimoniais, ressalvadas situações de simulação ou fraude.
O Supremo manteve, contudo, a limitação estabelecida no Tema 796, consignando que a imunidade fica restrita ao valor do capital social a ser integralizado.
Com base numa interpretação equivocada do Tema 796, prefeituras têm exigido de forma indevida o ITBI sobre a diferença entre o valor declarado pelo contribuinte no Imposto de Renda e a avaliação de mercado realizada pelo município.
Porém, essa não foi a questão examinada pelo STF no julgamento do Tema 796, em 2020. Naquela ocasião, a Corte decidiu que a imunidade não alcança o valor dos imóveis que exceder o capital social a ser integralizado, diante de operação em que parte do patrimônio transferido à sociedade foi destinada à reserva de capital.
O julgamento não autorizou a tributação da simples diferença entre o valor declarado pelo contribuinte e a avaliação municipal, questão que sequer constituiu objeto da controvérsia.
Além disso, o artigo 23 da Lei nº 9.249/1995 assegura expressamente ao contribuinte a faculdade de transferir imóveis para integralização de capital social pelo valor constante da declaração de Imposto de Renda ou pelo valor de mercado.
Esse entendimento já foi acolhido em decisões dos Tribunais de Justiça de São Paulo e Goiás, inclusive em processos posteriormente examinados pelo STF, que manteve decisões favoráveis aos contribuintes, declarando expressamente não existir incompatibilidade com o Tema 796.
Assim, embora o Tema 1.348 tenha ampliado a segurança jurídica das integralizações de capital, a ressalva ao Tema 796 não representa autorização para tributar automaticamente diferenças de avaliação, permanecendo questionável a cobrança municipal que desconsidera a faculdade legal de integralização pelo valor declarado no Imposto de Renda.
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